En la compra a un particular, el venedor, almenys, deu aportar la següent documentació:

• Informació registral de la propietat del venedor. Es pot sol·licitar del Registrador de la Propietat una nota simple o un certificat de domini i càrregues.
• Rebut del pagament de l'última anualitat de l'Impost sobre Béns Immobles.
• Certificat de la comunitat de propietaris que acrediti que el venedor es troba al corrent dels pagaments de la comunitat.

A més d'aquests tràmits particulars en cada cas, el comprador deuria cerciorar-se en el Registre de:

• El nom del propietari.
• Les càrregues hipotecàries que existeixin.
• Els drets que garanteixen la hipoteca.
• L'obligatorietat que el notari sol·liciti una nota informativa del Registre per a l'escriptura corresponent, excepte acord en contra de les parts.

Habitatges de nova construcció:

Abans de comprar un habitatge de nova construcció és ACONSELLABLE sol·licitar els següents documents:

• Llicència d'obres en la qual se certifiqui, pel tècnic competent, que s'han portat a terme segons el projecte que va aprovar l'Ajuntament.
• Llicència de primera ocupació de l'edifici.
• Cèdula d'habitabilitat.
• Inscripció en el Registre de la Propietat de la nova obra, on s'ha acreditat l'existència dels segurs impostos per vicis o defectes en la construcció.

Es imprescindible que el comprador d'un habitatge efectuï els tràmits necessaris per a conèixer l'estat de l'habitatge i qui és el propietari de la mateixa. Quan un mateix bé es ven a diverses persones, el primer que l'inscrigui en el Registre de la Propietat, serà legalment el propietari.

• Abans d'adquirir un habitatge cal comprovar el Registre de la Propietat.
• Per a saber si una edificació compleix amb els plans urbanístics es pot comprovar en l'Ajuntament.
• Quan el venedor incompleix el contracte ha de retornar al comprador les quantitats pagades més la penalització indicada en el contracte.
• Les despeses d'escriptura corren per compte del comprador, tret que s'indiqui que les despeses són per Llei, en aquest cas seran la majoria a càrrec del venedor.
• La plusvàlua la paga el venedor, podent acordar-se en el contracte el contrari.
• La inscripció en el Registre de la Propietat no és obligatòria, però sí aconsellable enfront de tercers.
• La nul·litat d'un contracte podrà sol·licitar-se com a màxim en quatre anys.
• Les accions contra el acceptant d'una lletra impagada prescriuen als tres anys.
• Quan es realitza l'escriptura pública, s'entén que s'ha lliurat el pis.
• Si es ven un pis a diverses persones es considerarà com propietari el primer que l'inscrigui en el registre de la propietat.

La Llei determina que el venedor deurà pagar l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys i la major part de les despeses de Notari.

El venedor té unes obligacions que deu complir en relació amb l'habitatge i de les quals es deu responsabilitzar. El venedor té obligació de:

• Conservar i custodiar el pis fins el seu lliurament:
  El venedor està obligat, des de la perfecció i fins que es realitzi el lliurament de l'immoble, a conservar l'immoble objecte del contracte amb la diligència d'un bon pare de família.
• Entregar l'immoble:
  És la principal obligació del venedor i consisteix a lliurar la possessió de l'immoble venut al comprador. En la cessió d'immoble s'utilitza una fórmula simbòlica, el «lliurament de claus», per a donar per realitzat el lliurament efectiu del pis per part del venedor al comprador.
• Obligació de sanejament per al cas de vicis o defectes que no estaven a la vista:
  El comprador pot exercir l'acció de responsabilitat per mals o vicis ocults dintre del termini de 15 anys, arribant fins i tot a restituir al comprador el preu pagat per l'habitatge més els interessos i despeses causades.
• Satisfer determinats despeses i impostos:
  El venedor està obligat, excepte pacte en contrari, a satisfer les despeses d'atorgament d'escriptura, tots les despeses necessàries per a efectuar els lliurament, així com l'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal).

Per Llei existeix una salvaguarda per als compradors d'un immoble, fins que rebin el mateix.

Tant comprador com venedor assumeixen drets i obligacions en la compravenda d'un habitatge. El comprador d'un habitatge té obligació de:

• Pagar el preu de l'immoble:
  El comprador està obligat a pagar el preu de l'immoble en el temps i lloc fixats en el contracte. En el cas de no fixar-se, el pagament es realitzarà al produir-se el lliurament de l'immoble. El comprador té la possibilitat de suspendre el pagament del preu quan fos pertorbat en la possessió de l'immoble adquirit o quan tingui un fundat temor de sofrir aquesta situació. Aquesta suspensió es realitzarà fins que cessi aquesta pertorbació.
• Rebre l'immoble:
  El comprador està obligat a rebre l'immoble venut.
• Despeses i impostos:
  El comprador, excepte pacte en contrari, deu efectuar el pagament de les següents despeses i impostos:
  • Despeses de la primera còpia d'escriptura en el Notari.
  • Tots les despeses necessàries a l'atorgament de l'escriptura del préstec i inscripció registral.
  • Els impostos corresponents a la compra (IVA o Impost sobre Transmissions Patrimonials, segons es tracti de primera o segona transmissió, respectivament).

Es pot pactar entre el comprador i el venedor l'assignació de les despeses incloent el pagament de la plusvàlua municipal.

En virtut del principi de llibertat, el contracte de compravenda de l'habitatge pot realitzar-se en document privat. No obstant això, el comprador té dret a exigir l'escriptura pública i la inscripció en el Registre de la Propietat, proporcionant d'aquesta forma seguretat jurídica a la seva propietat. Dau el gran desembors econòmic efectuat en la compra d'un habitatge, no es deuen córrer riscos i per a això cal efectuar la inscripció en el Registre de la Propietat.

L'escriptura pública duu aparellat la inscripció en el Registre de la Propietat.

El notari que intervé en l'escriptura està obligat a realitzar un assessorament neutral entre ambdues parts (comprador i venedor).

L'atorgament de l'escriptura pública equival al lliurament de l'immoble objecte del contracte.

Amb la inscripció en el Registre de la Propietat s'obté la plena seguretat jurídica de la transmissió, eliminant-se per mitjà del notari els pactes nuls, abusius i els quals tinguin caràcter personal. Així el nostre contracte gaudeix de plena eficàcia jurídica enfront de tercers, a causa del principi d'inscripció registral.

Quan formalitzem el contracte deurem tenir en compte totes les clàusules establertes en el mateix, per a poder identificar aquelles que siguin abusives segons la pràctica habitual, les quals no tindran cap tipus de validesa a efectes judicials.

La inscripció en el Registre de la Propietat evita problemes importants que es poden generar en el cas que el venedor tingui problemes i se li embarguin les propietats, entre les quals figurarà la qual s'ha adquirit al reflectir-se en el Registre de la Propietat al seu nom.

És necessari que inscriguem l'adquisició de l'habitatge en el Registre de la Propietat per a evitar problemes futurs.

Arres o senyal és una bestreta del pagament mitjançant la satisfacció d'una quantitat parcial del preu en concepte de «arres o senyal». Si el comprador desisteix en el contracte, perdrà la quantitat abonada en concepte de senyal.En el cas de desistir el venedor, aquest està obligat a retornar la quantitat duplicada.

Existeix altra possibilitat que és la d'efectuar la compra ajornada del bé, figurant la quantitat lliurada com part d'aquesta compra i no com senyal. En aquest cas, el comprador o el venedor podran exigir a l'altra part que compleixi el compromís de venda, sense que pugui solucionar-se amb el pagament d'una indemnització.

Aquest últim cas és el qual s'empra per a assegurar una compra de forma efectiva, sempre que es tingui clara, ja que obliga a ambdues parts. El pagament de l'adquisició podrà realitzar-se al comptat. Si la finca està lliure de càrregues en el Registre, podríem satisfer íntegrament el preu convingut a la signatura del contracte, ja que en altre cas deurem descomptar l'import de les càrregues del preu.

En la compra sobre plànols, la llei obliga al promotor, en el cas d'incompliment del contracte, a garantir al comprador la devolució dels pagaments mitjançant un segur.

En el cas d'ajornament del pagament, el venedor garanteix el pagament mitjançant la constitució d'una hipoteca immobiliària, de forma que en cas d'impagament se subhasta la finca.

El venedor d'un bé deurà tenir present que si concedeix ajornament del pagament del pis, deurà posar una clàusula en l'escriptura de compravenda en la qual s'indiqui que si no es planta cara al pagament, el bé tornarà al seu poder.

Si no tenim diners suficient per a plantar cara al pagament de l'habitatge deurem acudir a una entitat financera perquè ens proporcioni el diners necessari. Per altra banda, com veurem en la fiscalitat de l'habitatge, el benefici fiscal que s'obté al sol·licitar un préstec hipotecari és important i ens ajudarà a pagar menys a Hisenda.

Altra qüestió important que cal saber és que, com norma general, les entitats financeres concedeixen els préstecs hipotecaris per un import equivalent al valor de taxació, sent la quantia màxima el 80 per cent del valor de l'immoble. A més, les quotes mensuals dels préstecs no superen el 35 per cent dels ingressos nets de la persona que sol·licita el préstec.

Consells per a sol·licitar un préstec:

• Demanar condicions de finançament en diverses entitats financeres.
• Negociar les condicions amb l'entitat, especialment els interessos i comissions.
• No demanar préstecs a curt termini per a finançar inversions a llargària termini.
• Si s'ha tingut alguna incidència de pagament, cal comentar-la aportant el justificant de la seva solució.
• Verificar en la signatura les clàusules de la pòlissa, comprovant que coincideixen els interessos, les comissions i el termini.
• Si es pot, és preferible demanar un crèdit personal en lloc d'un préstec, doncs té menys despeses.
• Com norma general, els Bancs que disposen de gestió telefònica apliquen millors tipus d'interès.

La documentació necessària per a sol·licitar un préstec és:

• Signatura de declaració de béns.
• Dos últimes nòmines.
• Declaració de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques.
• Declaració de l'Impost sobre el Patrimoni.
• Escriptures de propietat de béns immobles.
• En les societats s'exigirà el balanç i el compte de pèrdues i guanys.

Per aconseguir el millor préstec hipotecari, deurem sol·licitar informació en diverses entitats financeres, estudiant totes les condicions del mateix.

Els habitatges denominats de protecció oficial han de tenir les següents característiques:

• S'han de dedicar a domicili habitual i permanent.
• Tindran una superfície útil màxima de 90 m².
• El titular no podrà tenir altre habitatge de protecció oficial.
• El titular no pot tenir altre habitatge en la mateixa localitat.
• Els ingressos familiars ponderats seran inferiors a 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.

Aquests habitatges gaudeixen de beneficis especials en relació amb subvencions i tipus d'interès preferents en els préstecs que se sol·licitin, concedits per l'Administració.

Quan volem adquirir un habitatge d'aquestes característiques devem considerar que no se li podrà posar el preu de mercat, atès que el preu és un preu taxat i que no pot ser modificat per les parts.

Si es vol modificar la condició de Protecció Oficial es deurà anar a l'organisme oficial corresponent per a saber els tràmits que cal realitzar. Com norma general, deuran retornar-se totes les quantitats de les quals ens hem beneficiat per tractar-se d'aquest tipus d'habitatges.

Els habitatges de protecció oficial no tenen preu lliure de venda, estant taxat el preu pel qual es deuran escripturar i que és inferior al normal de mercat.